PravoDay

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие "жилищное право" употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".

Провозглашение в Конституции России (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль - жилищное законодательство.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии называются жилищными, имеют характерную особенность - они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

В круг общественных отношений, которые составляют предмет жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам - нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др. Жилищными законами регулируются и некоторые другие отношения (которые в Жилищном кодексе отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища: жилищно-земельные, кредитные и др. Жилищные отношения неоднородны. Большинство из них - имущественные; они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.

Соотношение различных нормативных актов составляют систему жилищного законодательства.

Вопрос соотношения гражданского и жилищного законодательства заслуживает особого внимания.

Конституция РФ определяет жилищное законодательство как самостоятельную отрасль: гражданское законодательство упоминается в ст. 71 Конституции РФ, жилищное - в ст. 72. Хотелось бы обратить внимание, что гражданское законодательство отнесено к компетенции РФ, жилищное - в совместное ведение РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ).

Ряд положений ГК РФ подлежит обязательному применению в отношении договора социального найма (см. ст. 672 ГК РФ).

Вместе с тем и реализация норм ГК РФ требует в ряде случаев применения положений жилищного законодательства.

Статьей 288 ГК РФ предусматривается, что перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством, согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться этим жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Статьями 673 и 682 ГК РФ установлено, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а внесение нанимателем платы за жилое помещение должно производиться в сроки, установленные жилищным законодательством, в случае, если договором найма такой срок не установлен. Статьей 687 ГК РФ предусматривается, что иные случаи расторжения договора найма по требованию любой из сторон договора, кроме упомянутых в этой статье, устанавливаются жилищным законодательством.

В ГК РФ содержится глава, посвященная праву собственности и иным вещным правам на жилое помещение (гл. 18). Снят целый ряд ограничений на приобретение жилых помещений в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее возможность владения и пользования жилыми домами или квартирами, принадлежащими на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалось одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья "сверх одного" (ст.ст. 106, 107 ГК РСФСР), в настоящее время не содержится ограничений по количеству приобретаемого жилья в собственность и его размеру.

Собственники жилых помещений приобрели право сдавать жилье по договору найма за плату, определяемую соглашением сторон, без каких-либо ограничений "предельными ставками". Ранее сдача внаем жилого помещения с оплатой, превышающей установленные пределы размера оплаты, квалифицировалась как использование собственником жилья для извлечения нетрудовых доходов, следствием чего могло явиться безвозмездное изъятие жилого помещения (ст. 131 ЖК РСФСР).