PravoDay

В определенных случаях на арендодателя возлагается обязанность по проведению текущего ремонта и содержанию сданного внаем имущества. Это касается, прежде всего, случаев аренды транспортных средств с экипажем.

Но и в этом случае не затрагиваются вопросы оплаты расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортных средств, которые лежат на арендаторе.

Как правило, именно арендодатель должен производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей, элементов вещи в связи с их износом или разрушением»[48] и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Нормативное определение можно найти в Постановлении Госкомстата РФ от 14.07.1995 № 101 «Об утверждении формы федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкции по ее заполнению»: «Капитальным ремонтом машин, оборудования и транспортных средств считается такой вид ремонта с периодичностью свыше одного года, при котором, как правило, производятся полная разборка агрегата, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов, ремонт базовых и других деталей и узлов, сборка, регулирование и испытание агрегата. При капитальном ремонте зданий и сооружений производятся смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов»[49].

Обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя в п. 1 ст. 616 ГК РФ. Это общее правило может быть изменено нормативными актами или соглашением сторон. В частности, в Гражданском кодексе РФ для ряда договоров аренды установлена обязательность по проведению капитального ремонта не арендодателем, а арендатором. Это, к примеру, аренда транспортных средств без экипажа и аренде предприятия.

При аренде объектов, относимых к основным средствам, в хозяйственной деятельности капитальный ремонт проводится, в основном, за счет амортизационных отчислений от стоимости имущества. Капитальный ремонт может производиться и за счет дополнительных средств, превышающих размер амортизационных отчислений.

Капитальный ремонт бывает комплексным, когда он затрагивает объект в целом, и выборочным, когда ремонтируются отдельные конструктивные элементы, части объекта[50].

Проведение капитального ремонта может быть плановым, заранее установленным соглашением сторон или обязательными для них правилами, и аварийным, вызванным неотложной необходимостью.

Перечень работ, относимых к капитальным, определяется в отношении различных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации, как правило, по соглашению сторон. Последнее необходимо в силу ряда причин.

1. Ремонту, в том числе капитальному, подлежат только рукотворные объекты, то есть созданные человеком. Не каждый объект аренды подлежит капитальному ремонту. Например, в отношении животных, природных объектов не применяется понятие ремонт, а используется понятия «лечение», «восстановительные, хозяйственные, мелиоративные работы».

2. Ремонт некоторых объектов в технической документации именуется как профилактический, аварийный, восстановительный и др.[51], так что установить, является ли он капитальным или нет сразу невозможно.

3. Даже в отношении объектов, достаточно полно урегулированных в плане проведения ремонтов, разработанных и изученных (в частности, здания и сооружения), имеются проблемы в применении на практике имеющихся правил, что связанно с быстро протекающим старением технических, производственных требований.

В связи с этим в спорных случаях возможно передать рассмотрение вопроса в соответствующий суд[52].

Сказанное выше, по мнению автора, говорит о настоятельной необходимости для сторон договора аренды не только согласовать распределение бремени ведения капитального ремонта, но и определить конкретный перечень этих работ.

Тесно связана с перечисленными обязанность арендодателя по возмещению расходов арендатора по улучшению имущества. Под улучшением нанятого имущества понимают «произведенные арендатором изменения в его состоянии, которые влекут повышение его производственно-экономического потенциала или стоимости»[53]. При этом речь идет именно об улучшении, то есть о дополнительном увеличении основных характеристик объекта аренды, а не о восстановлении состояния имущества, как при ремонте.