PravoDay

Исследование имущественного найма было бы неполным без рассмотрения вопросов об участниках договорных отношений и предъявляемым к ним требованиям. Особенности субъектного состава влияют и на форму договора, и на многие его условия.

Сторонами в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Так как сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, то логично, что арендодателем должен выступать, в первую очередь, собственник вещи, то есть лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом (ст. 209 ГК РФ).

К иным лицам, управомоченным законом сдавать имущество в аренду, можно отнести, в первую очередь, субъектов права хозяйственного ведения: это государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со ст. 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче в наем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа[27], а в отношении движимого имущества они могут заключать договор аренды без согласия собственника на срок не более одного года.

Казенное предприятие, как субъект права оперативного управления, может передавать в аренду любое имущество только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Учреждение же может выступать в роли арендодателя только в отношении имущества, которое оно приобрело на доходы, полученные от предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГКРФ).

Несмотря на то, что эта норма является императивной, другие законы допускают сдачу в аренду имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждения. Так, ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 года № 3266-1 «Об образовании» установлено, что передача «За образовательным учреждением в целях обеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставом учредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения, имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на праве собственности или арендуемые им у третьего лица (собственника)… Объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения…Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.»[28].

Кроме того, в качестве иных лиц могут выступать субъекты, действующие на основании договоров комиссии или агентского договора.

В качестве и арендодателя, и арендатора могут выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация). К ним предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования.

Гражданским законодательством уже долгое время подтверждается принцип равенства в имущественных правоотношениях как для российских граждан, так и для иностранных граждан и лиц без гражданства.

У юридических лиц как субъекта арендных отношений право- и дееспособность возникает одновременно с момента государственной регистрации.

Для определения объема правоспособности большое значение имеет отнесение юридических лиц к коммерческим или некоммерческим организациям. Гражданский кодекс РФ установил, что юридические лица, как правило, имеют специальную (целевую) правоспособность, и только коммерческие организации, не являющиеся унитарными предприятиями, обладают универсальной правоспособностью. Таким образом, некоммерческие юридические лица и унитарные предприятия (государственные и муниципальные) вправе заключать договоры аренды только в рамках предмета и целей их деятельности.

Так как ведение предпринимательской деятельности для некоммерческих организаций возможно только, когда это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то заключение договоров аренды, направленных на осуществление предпринимательской деятельности для них практически невозможно, если это не соответствует целям их деятельности, изложенным в учредительных документах.

К примеру, выступать в качестве арендодателя в договоре лизинга некоммерческие организации не могут, поскольку лизингодателем может быть только коммерческая организация[29].

От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в гражданско-правовых отношениях выступают соответствующие государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).

В соответствии со статьей 114 Конституции Российской Федерации полномочиями по управлению федеральной собственностью принадлежат Правительству РФ. Постановлением от 10 февраля 1994 года №96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» часть полномочий Правительства РФ, в том числе по передаче федерального имущества в аренду и предоставления согласия федеральным предприятиям на сдачу закрепленного за ними имущества, была передана Государственному комитету Российской Федерации по управлению имуществом (ныне, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом Российской Федерации[30]).